Khách hàng: Tôi làm thủ tục đăng ký cấp sổ đỏ cho thửa đất của tôi, thửa đất nhà tôi một mặt giáp đường, một mặt giáp mương nước, hai bên giáp ranh với nhà hàng xóm. Vì giữa tôi và người hàng xóm trước đây có xích mích chuyện cá nhân, lâu nay không thuận thảo nên bây giờ ông ấy không chịu ký xác nhận ranh đất cho tôi, nên cơ quan địa phương từ chối nhận hồ sơ đăng ký cấp sổ của tôi. Như vậy là đúng hay sai? Và tôi phải giải quyết như thế nào khi ông hàng xóm không chịu ký giấy tờ cho tôi như trên? Xin được trợ giúp.

Luật sư gửi bạn đọc một số giải đáp cụ thể như sau:

1. Ký giáp ranh đất có ý nghĩa gì trên thực tế?

Ký giáp ranh đất là việc được thực hiện trong quá trình người dân làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được thực hiện giữa những người có đất giáp ranh với nhau, hay nói cách khác là đất có ranh giới liền kề nhau.

Hoạt động ký giáp ranh đất khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một mặt nhằm chứng minh phần đất mà người đang đăng ký cấp giấy chứng nhận không có tranh chấp gì với các chủ sở hữu, chủ sử dụng đất liền kề - tức là đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác, hoạt động này giúp cho cơ quan quản  lý hành chính về đất đai duy trì cập nhật thông tin trên hệ thống quản lý là các thửa đất có số hiệu đăng ký cụ thể không tồn tại tranh chấp, tính đến thời điểm cập nhật, nhằm phục vụ cho hoạt động cập nhật biến động, chỉnh lý nếu có.

2. Hàng xóm không ký giáp ranh ranh đất thì có tiếp tục làm sổ đỏ được không? Phải giải quyết như thế nào?

Như vậy, hoạt động ký giáp ranh đất có ý nghĩa nhất định và là hoạt động bắt buộc trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, thực tế không thiếu những trường hợp vì mâu thuẫn cá nhân hoặc vì bất kỳ lý do cá nhân nào khác mà hàng xóm của gia đình bạn không ký giáp ranh đất cho bạn, mặc dù thực tế giữa các bên không hề có tranh chấp thực nào về đất đai cả.

Khi đó, các công việc bạn cần làm như sau:

2.1 Vẫn tiếp tục nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP đã có hướng dẫn chi tiết các trường hợp từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu hồ sơ của bạn không thuộc các trường hợp bị từ chối sau đây, thì vẫn tiếp tục nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc dù hàng xóm của bạn chưa ký giáp ranh đất.

Cụ thể các trường hợp bị từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:

1. Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ;
2. Hồ sơ không có đủ thành phần để thực hiện thủ tục theo quy định;
3. Nội dung kê khai của hồ sơ không đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất và hợp lệ theo quy định của pháp luật;
4. Thông tin trong hồ sơ không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;
5. Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc văn phòng thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
6. Không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan.

Như vậy, đối chiếu hoàn cảnh gia đình của bạn đọc gửi câu hỏi cho luật sư, hồ sơ của bạn không thuộc một trong số các trường hợp bị từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cho nên, bạn vẫn nên tiếp tục nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời việc cơ quan nhà nước trả lại hồ sơ của bạn mà không có các lý do hợp pháp trên là không đúng quy định.

(Câu hỏi bạn đọc chỉ nêu ngắn gọn và không kèm theo tài liệu pháp lý, nên việc tư vấn không đi sâu vào nghiên cứu từng chi tiết được)

2.2 Yêu cầu Cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc niêm yết công khai

Đối với việc hàng xóm không ký giáp ranh đất cho gia đình của bạn dù vì bất kỳ lý do cá nhân chủ quan nào đó chứ không vì thực tế tranh chấp đất (tranh chấp ranh đất), có thể giải quyết bằng cách như sau: cơ quan chính quyền cấp xã, phường (thông thường là Uỷ ban nhân dân cấp xã/phường) sau khi xác định ranh giới, mốc giới thửa đất theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan, sẽ tiến hành việc niêm yết công khai, thông báo truyền thanh liên quan đến việc ranh giới, mốc giới đã xác định. Mục đích của việc niêm yết công khai nêu trên là để xác định đối tượng được niêm yết (đất đai, ranh đất) có ai tranh chấp hay không. Thời hạn niêm yết công khai là 15 ngày.

Theo đó, bạn, sau khi tiếp tục nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiếp tục yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc niêm yết công khai trong trường hợp hàng xóm của bạn vẫn không ký giáp ranh ranh đất, mốc giới thửa đất cho gia đình bạn. Sau khi hết thời hạn niêm yết công khai mà không ghi nhận bất kỳ phản hồi nào thì mặc nhiên pháp luật sẽ ghi nhận sự đồng ý của chủ sử dụng đất liền kề đối với ranh giới, mốc giới thửa đất đã được xác định. Khi đó, bạn tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo của quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.3 Đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai

Ngược lại, trong quá trình niêm yết công khai mà cơ quan địa phương có thẩm quyền nhận được khiếu nại hay đơn từ thể hiện việc tranh chấp của chủ sử dụng đất liền kề hoặc của người khác có liên quan, thì khi đó, một tranh chấp đất đai đã phát sinh.

Lúc này, bạn buộc phải giải quyết tranh chấp đất đai trước khi tiếp tục công việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tranh chấp đất đai, tranh chấp ranh đất này có thể giải quyết thông qua con đường hoà giải bắt buộc tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất – đây là thủ tục hoà giải bắt buộc; hoặc thông qua con đường khởi kiện tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân cấp có thẩm quyền (sau khi hoà giải bắt buộc nhưng không thành).

Sau khi giải quyết dứt điểm tranh chấp đất đai, tranh chấp ranh đất nêu trên, thì bạn mới có thể tiếp tục việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhìn chung, tranh chấp đất đai nói chung, ranh đất nói riêng, là một trong những loại án tranh chấp phức tạp và rắc rối nhất với một lượng quy định pháp luật khổng lồ mà riêng bạn không thể nắm bắt hết và hiểu toàn bộ được. Do vậy, trường hợp đã phát sinh tranh chấp về đất, việc cần thiết là bạn nên tìm luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để được tư vấn chính xác vấn đề bạn đang mắc phải, từ đó hoạch định kế hoạch pháp lý nhằm giải quyết vấn đề của bạn trọng tâm nhất, nhanh gọn nhất và hiệu quả nhất. Vì thế, đừng ngần ngại liên hệ luật sư ngay khi bạn cần.