TRỌN BỘ PHÁP LÝ VỀ MUA BÁN, SỞ HỮU, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ (PHẦN 1)

Nhà chung cư trong xã hội thời đại mới phát triển rất mạnh mẽ ở nhiều khu vực, đặc biệt ở cách thành phố lớn nơi tập trung đông đúc dân cư. Nhà chung cư là một giải pháp hiệu quả cho tình trạng đông dân cư ở một số thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh... Nhà chung cư cũng là một lĩnh vực pháp lý vô cùng đa dạng, hãy cùng luật sư tìm hiểu chi tiết để nắm bắt cơ hội đầu tư hoặc để sở hữu cho mình một căn chung cư đáng mơ ước nhé!

1. Tổng hợp các thông tin cơ bản về nhà chung cư

1.1 Khái niệm nhà chung cư

Nhà chung cư được định nghĩa là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu chung và riêng cùng hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp 

1.2 Các khái niệm về sở hữu về nhà chung cư

Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu phần diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư. 

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật Nhà ở. 

1.3 Các hành vi bị nghiêm cấm liên quan đến nhà chung cư

Các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm:

• - Không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư; quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì không đúng quy định của pháp luật nhà ở;
• - Cố ý gây thấm dột, gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định; xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định về bảo vệ môi trường, hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định thiết kế, kiến trúc; chăn, thả gia súc, gia cầm, giết mổ gia súc trong khu vực chung cư;
• - Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu, sử dụng chung; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước cấp phép;
• - Tự ý sử dụng phần diện tích và trang thiết bị thuộc sở hữu, sử dụng chung vào mục đích riêng; thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ có mục đích sử dụng hỗn hợp mà không được cấp phép;
• - Gây mất trật tự, an toàn, cháy, nổ trong nhà chung cư; kinh doanh vật liệu gây cháy nổ và ngành nghề nguy hiểm tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư...;
• - Kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar; kinh doanh sửa chữa xe có động cơ, hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác; kinh doanh dịch vụ nhà hàng không đảm bảo yêu cầu về phòng, chữa cháy, nơi thoát hiểm và các điều kiện kinh doanh khác. 

2. Quy định pháp luật về nhà chung cư

2.1 Thời hạn sử dụng nhà chung cư 

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế của nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền, căn cứ Luật Nhà ở 2023 (Điều 58). Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Cách quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo luật mới này có điểm khác biệt so với Luật nhà ở 2014, trước đây việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư được căn cứ theo cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.

Thời hạn này được tính từ khi nhà chung cư được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật xây dựng.

Khi thời hạn sử dụng đã hết hoặc chưa hết nhưng có hư hỏng hoặc có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng thì phải tiến hành việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình theo quy định. 

2.2 Phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư

Phần sở hữu riêng của nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả lô gia, ban công gắn liền căn hộ và phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng.

Phần sở hữu chung của nhà chung cư là những phần khác còn lại ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng nêu trên, nhà sinh hoạt cộng đồng, các không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị, hệ thống sử dụng chung, hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác...

Các phần sở hữu chung, riêng này phải được liệt kê rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà chung cư.

2.3 Phân hạng nhà chung cư

Theo quy định của Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định nhà chung cư được phân thành 03 hạng gồm: A, B và C lần lượt đáp ứng các yêu cầu phân hạng trong các phụ lục đính kèm thông tư này. 

Mục đích của việc phân hạng nhà chung cư nhằm xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường. Thông qua phân hạng, Nhà nước nắm được thông tin hiện trạng chất lượng, số lượng chung cư trên địa bàn quản lý. 

Nay trong Nghị định mới số 95/2024/NĐ-CP (Điều 82, 83) quy định chi tiết một số điều của Luật nhà ở 2023 đã xác định việc phân hạng nhà chung cư chỉ là nhu cầu của chủ đầu tư nếu thấy cần thiết, chứ không phải quy định bắt buộc của pháp luật. Đồng thời, việc phân hạng đã thay đổi từ A, B, C thành 1, 2 và 3 theo tiêu chí tương ứng. 

2.4 Chỗ để xe của nhà chung cư & án lệ liên quan

Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư gồm ô tô, xe động cơ 2 bánh, 3 bánh, xe đạp, xe cho người khuyết tật đuộc xây dựng tối thiểu theo quy chuẩn xây dựng và được phê duyệt. Chỗ để xe được xác định sở hữu như sau:

• a) Chỗ để xe dành cho xe đạp, xe động cơ 2 bánh, 3 bánh, xe cho người khuyết tật thuộc sở hữu, sử dụng chung của chủ sở hữu nhà chung cư;
• b) Chỗ để xe ô tô thì người mua, thuê căn hộ quyế định mua hoặc thuê chỗ; trường hợp không mua, không thuê thì chỗ để xe ô tô thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư dự án và không được tính vào giá bán, giá cho thuê mua căn hộ.

Đối với phần sở hữu chỗ để xe ô tô, Việt Nam đã thông qua một án lệ liên quan đến nội dung này. Đó là án lệ số số 51/2021/AL, ban hành năm 2021, xác định: Đối với khu vực để xe ô tô của nhà chung cư được xây dựng theo quy chuẩn và không được phân bổ vào giá bán căn hộ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, toà án phải xác định khu vực để xe ô tô của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư. Chi tiết án lệ tham khảo tại đây.

3. Quy định pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư

3.1 Hội nghị nhà chung cư và ban quản trị nhà chung cư

3.1.1 Hội nghị nhà chung cư 

Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung không tham dự; đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì hội nghị bao gồm chủ sở hữu nhà chung cư và người sử dụng nhà chung cư. 

Mục đích của hội nghị: quyết định các vấn đề liên quan đến Ban quản trị nhà chung cư, các quy chế thu chi, các vấn đề liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định. 

3.1.2 Ban quản trị nhà chung cư

Ban quản trị nhà chung cư bắt buộc hình thành đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên; trường hợp có một chủ sở hữu hoặc nhiều chủ sở hữu nhưng số căn hộ dưới 20 căn thì tập thể chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư sẽ thống nhất việc thành lập Ban quản trị hoặc không.

Thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng chung cư (nếu chủ sở hữu không tham gia), chủ đầu tư dự án còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư. Pháp luật khuyến khích những người tham gia vào thành viên Ban quản trị nên là người có kinh nghiệm, có kiến thức về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật, phòng chữa cháy.

Ban quản trị có những quyền hạn và trách nhiệm theo quy định pháp luật, bao gồm các trách nhiệm chính liên quan đến việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì, đại diện lựa chọn các dịch vụ quản lý, vận hành, bảo trì cho nhà chung cư, là cầu nối giữa chính quyền địa phương và người dân trong chung cư, là đại diện đảm bảo nếp sống văn minh, an toàn xã hội trong nhà chung cư thông qua việc đôn đốc, nhắc nhở, khuyến khích người dân trong nhà chung cư thực hiện nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư... cùng các trách nhiệm khác theo quy định pháp luật. 

3.2 Quản lý vận hành nhà chung cư

Thông thường, quản lý vận hành nhà chung cư do một đơn vị cụ thể được lựa chọn ký hợp đồng dịch vụ thực hiện. Cũng có những trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trực tiếp thực hiện quản lý vận hành khi có đầy đủ chức năng, năng lực theo quy định. Đối với nhà chung cư không có thang máy thì hội nghị nhà chung cư sẽ quyết định việc tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có đầy đủ chức năng, năng lực theo quy định thực hiện.

Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải đáp ứng đầy đủ quy định tiêu chuẩn theo Luật Nhà ở.

Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành phải đảm bảo công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung công việc cần quản lý vận hành để quyết định. Giá dịch vụ này không bao gồm kinh phí bảo hiểm cháy nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao của Ban quản trị và chi phí dịch vụ khác. 

Khung giá dịch vụ quản lý vận hành thực hiện theo thoả thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở khi hội nghị nhà chung cư lần đầu chưa được tổ chức; hoặc sẽ do đơn vị quản lý vận hành và hội nghị nhà chung cư cùng thống nhất thoả thuận khi nhà chung cư đã tổ chức được hội nghị. Cũng có trường hợp khung giá dịch vụ này do uỷ ban cấp tỉnh ban hành, căn cứ quy định Luật Nhà ở. 

3.3 Kinh phí bảo trì nhà chung cư

3.3.1 Đóng kinh phí bảo trì nhà chung cư

Kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích bán, cho thuê mua đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bán, cho thuê mua. Kinh phí này do người mua, thuê mua đóng, được tính riêng với tiền bán, tiền thuê mua và được nêu rõ trong hợp đồng.

Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư là người phải đóng kinh phí bảo trì 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại đó. 

3.3.2 Quản lý, bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư

Công việc này do chủ đầu tưu dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải thực hiện.

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm lập tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư. Việc mở tài khoản phải được thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án biết. Kinh phí này sau sẽ được bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư. 

Trong thời gian chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư mà phát sinh các vấn đề về bảo trì hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung đã hết thời hạn bảo hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm sử dụng kinh phí của chủ đầu tư để thực hiện bảo trì, việc bảo trì này tuân theo đầy dủ kế hoạch, quy trình pháp luật xây dựng. Đến khi bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư thì chủ đầu tư được hoàn trả lại các khoản kinh phí đã sử dụng cho việc bảo trì, đi kèm với hoá đơn, chứng từ chứng minh đầy đủ.

Việc bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện sau khi có quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư. Trong hạn 30 ngày từ khi có đề nghị, chủ đầu tư và Ban quản trị phải thống nhất quyết toán xong số liệu để làm cơ sở bàn giao, Ban quản trị mở tài khoản để nhận bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định. Kinh phí bảo trì được bàn giao bao gồm cả phần lãi phát sinh và dùng vào việc bảo trì.

Các nguồn thu của nhà chung cư từ việc khai thác dịch vụ phần sở hữu chung cũng phải được nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do Ban quản trị lập và quản lý.

3.3.3 Cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì

Uỷ ban nhân dân cấp huyện, sau khi nhận được đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư về việc chủ đầu tư dự án đấu tư xây dựng nhà ở không bàn giao kinh phí bảo trì, trong thời hạn 15 ngày phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư thực hiện bàn giao. 

Uỷ ban ra quyết định cưỡng chế và tổ chức thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư nếu chủ đầu tư không bàn giao trong thời hạn 10 ngày kể từ khi có yêu cầu từ Uỷ ban. 

Kết luận phần 1

Pháp lý chung về xây dựng, quản lý, vận hành nhà chung cư giúp đảm bảo việc quản lý vận hành chung cư diễn ra suôn sẻ, bảo vệ quyền lợi của cư dân, và giải quyết các tranh chấp nội bộ phát sinh. Hiểu rõ các quy định này sẽ giúp cư dân tránh rủi ro pháp lý và sống an toàn, ổn định trong môi trường chung cư.

Trong phần tiếp theo, luật sư sẽ cung cấp trọn bộ pháp lý về mua bán căn hộ chung cư - cũng là phần chính mà hầu hết cư dân, người muốn sở hữu căn hộ chung cư quan tâm. Mời đọc giả ghé xem tại đây.

(còn tiếp)