Hoà giải trước khi tranh chấp đất đai là một vấn đề pháp lý mà tuỳ từng trường hợp để xem xét có bắt buộc hay không. Vậy hoà giải tranh chấp đất đai tại cơ quan nào và trong trường hợp nào? Các điểm cần lưu ý khi hoà giải là gì? 

1. Hoà giải tranh chấp đất đai trong trường hợp nào và tại cơ quan nào?

Tranh chấp đất đai trên thực tế diễn ra muôn hình vạn trạng, rất đa dạng, phong phú với nhiều nội dung tranh chấp, đối tượng tranh chấp khác nhau. Về mặt thực tiễn, khi giải quyết tranh chấp, hầu như mọi nhà và cả cơ quan giải quyết tranh chấp cũng đều khuyến khích phương án hoà giải cho các bên. Đây cũng là phương án tối ưu nhất trong nhiều trường hợp, vừa vui vẻ xóm giềng vừa tiết kiệm được nhiều chi phí cũng như thời gian giải quyết, việc hoà giải này có thể diễn ra giữa hai bên trên cơ sở tự nguyện, tự thoả thuận, hoặc cũng có thể do cơ quan có thẩm quyền tổ chức hoà giải cho các bên. Tuy vậy, không phải trường hợp tranh chấp nào các bên cũng có thể tiến tới tự thoả thuận hoặc hoà giải được, nhất thiết phải khởi kiện để có thể giải quyết triệt để.

Khi đó, các bên cần phân biệt rõ: đâu là trường hợp không bắt buộc hoà giải và đâu là trường hợp bắt buộc hoà giải tại cơ quan có thẩm quyền trước khi khởi kiện ra toà?

Trước khi nói về những trường hợp bắt buộc phải hoà giải cơ sở trước khi khởi kiện, luật sư sẽ giúp bạn đọc hình dung hệ quả của việc thiếu đi bước bắt buộc này: đối với những trường hợp buộc phải hoà giải ở cơ sở trước khi khởi kiện mà người khởi kiện chưa thực hiện, thì toà án sẽ xem xét trả đơn khởi kiện vì chưa đủ điều kiện khởi kiện theo quy định pháp luật. Trong trường hợp này, chưa đủ điều kiện khởi kiện được hiểu là: “trường hợp pháp luật có quy định về các điều kiện khởi kiện nhưng người khởi kiện đã khởi kiện đến toà án khi còn thiếu một trong các điều kiện đó”. Đối chiếu vào tranh chấp đất đai chính là thiếu bước “hoà giải”.

Như vậy, chúng ta thấy được, hoà giải vừa là một bước cần thiết khi các bên phát sinh tranh chấp, cũng vừa là bước bắt buộc thực hiện theo quy định pháp luật trong một số trường hợp. Điều 202 Luật đất đai chỉ nêu rõ cơ quan có thẩm quyền hoà giải tranh chấp đất đai là Uỷ ban nhân đân xã nơi có đất tranh chấp, nhưng lại quy định chung về loại tranh chấp cần hoà giải, cụ thể như sau:

“Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất tranh chấp để hoà giải”

Mời bạn đọc tham khảo thêm quy định sau đây tại Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP:

“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hoà giải tại Uỷ ban nhân đân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”

Do vậy, Hội đồng thẩm phán toà án nhân dân tối cao đã chính thức có giải đáp đối với vấn đề trên là: những trường hợp tranh chấp để xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai là những trường hợp bắt buộc phải hoà giải. Bạn đọc cần lưu ý xác định rõ nếu phát sinh tranh chấp để thực hiện đúng và đầy đủ các bước nhằm tránh mất thời gian, tránh tình trạng bị trả lại hồ sơ khởi kiện.

2. Hoà giải tranh chấp đất đai cần lưu ý các điểm nào?

2.1 Cách thức yêu cầu tổ chức hoà giải

Những người có tranh chấp đất đai có thể tự mình hoặc uỷ quyền cho người khác liên hệ với đối phương để tự thoả thuận, tự hoà giải với nhau. Tuy nhiên, bạn đọc lưu ý rằng đây là phương án tự nguyện của các bên tranh chấp và sẽ không được toà án xem xét như một dạng hoà giải ở cơ sở để xác định đủ điều kiện khởi kiện.

Để đủ điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai trong trường hợp bắt buộc hoà giải ở cơ sở, người có tranh chấp đất đai cần phải nộp đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai đến Uỷ ban nhân đân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để được tổ chức hoà giải.

Bạn đọc có thể tải về mẫu đơn tại đây.

Cho dù kết quả hoà giải là thành công hay không hoà giải được, thì cơ quan có thẩm quyền đều sẽ lập biên bản về việc hoà giải, biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hoà giải thành hoặc hoà giải không thành của Uỷ ban nhân dân, và đây chính là cơ sở để người có tranh chấp chứng minh rằng mình đã thực hiện đủ các bước trước khi tiến hành khởi kiện.

 

2.2 Hội đồng hoà giải

Thành lập hội đồng hoà giải là bước tiếp theo sau khi Uỷ ban đã nhận đơn của người có tranh chấp đất đai. Bạn đọc cần lưu ý, việc thành lập hội đồng cũng rất quan trọng, một hội đồng hoà giải cần phải có đầy đủ các thành phần như sau:

  • ►Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch Uỷ ban nhân dân, là chủ tịch hội đồng hoà giải;

  • ►Đại diện Uỷ ban mặt trận Tổ quốc ở xã, phường, thị trấn;

  • ►Tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn;

  • ►Đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp;

  • ►Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn;

  • ►Ngoài ra tuỳ trường hợp cụ thể, có thể có thêm đại diện Hội nông dân, Hội phụ nữ, Hội cựu chiến binh, Đoàn thanh niên Cộng sản TPHCM.

Thực tế đã từng có trường hợp đương sự bị trả hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai do hội đồng hoà giải thiếu một số thành phần nêu trên. Do vậy, chia sẻ đến bạn đọc là những người đang có tranh chấp đất đai nên lưu ý đến điểm này khi tiến hành yêu cầu hoà giải để tránh tình trạng bị trả hồ sơ khởi kiện.

2.3 Hoà giải tổng cộng bao nhiêu lần? Nếu một bên vắng mặt thì có hoà giải được không?

Pháp luật hiện nay không quy định về số lần tối thiểu hoặc tối đa hoà giải, với mỗi lần hoà giải, Uỷ ban đều phải lập biên bản ghi nhận kết quả và chuyển cho đương sự để thực hiện các bước tiếp theo.

Trong trường hợp một bên vì lý do nào đó không có mặt trong buổi hoà giải, thì hoà giải không tiến hành được. Trường hợp này, vắng mặt đến lần thứ hai thì được xem là thuộc trường hợp hoà giải không thành hoặc không hoà giải được. Khi đó, Uỷ ban tiến hành lập biên bản và hướng dẫn đương sự thực hiện các bước kế tiếp.

3. Khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai sau hoà giải bất thành

Khi các bên tranh chấp đất đai đã tiến hành hoà giải nhưng không hoà giải được hoặc hoà giải không thành, thì một trong các bên tiến hành chuẩn bị hồ sơ khởi kiện và khởi kiện tại toà án cấp có thẩm quyền.

Bạn đọc có thể tải về mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai tại đây.

Kết luận

Tranh chấp đất đai là một trong những trường hợp tranh chấp "khó nhằn" nhất, nhưng cũng lại phổ biến nhất hiện nay. Do vậy đừng ngần ngại liên hệ luật sư khi gặp khó khăn trong giải quyết tranh chấp đất đai. Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ định hướng cho bạn!