Sau khi mua đất từ người khác xong mới phát hiện người hàng xóm tranh chấp ranh đất với mình hoặc trên phần đất mình đã mua có tường rào, hàng rào của người hàng xóm lấn một phần đất thì nên giải quyết ra sao?

Khách hàng:

Thưa luật sư, xin hỏi thửa đất của nhà tôi và thửa đất của nhà bà D. hàng xóm của tôi là liền kề nhau. Bà D. sinh sống ở đây trước tôi, gia đình tôi chỉ mới chuyển về nơi này sinh sống khoảng độ 5 năm. Trước đây, tôi mua thửa đất này của người chủ cũ với tổng diện tích 347m2 đúng trên sổ đỏ. Nay tôi gọi thợ đo đạc để dự kiến xây cất mới, nhưng khi đo ra thì mới thấy đất nhà mình bị thiếu so với diện tích trên sổ đỏ đã mua, và một miếng đất của nhà tôi dọc theo đường ranh liền kề với bà D. đang nằm phía bên kia tường rào nhà bà D. hàng xóm. Bây giờ tôi phải làm sao để lấy lại được phần đất đó thưa luật sư, xin được trợ giúp!

Luật sư trợ giúp pháp lý cho bạn đọc trong trường hợp trên như sau:

1. Các kiến thức cần biết về hành vi lấn, chiếm đất

Trích Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về lấn, chiếm đất đai:

“1. Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;

b) Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;

c) Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);

d) Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.”

Đối chiếu với trường hợp của bạn đọc trên, theo thông tin cung cấp thấy rằng: thửa đất của nhà bạn có dấu hiệu của việc dịch chuyển ranh/mốc giới ban đầu của thửa đất dẫn đến diện tích thay đổi nhỏ hơn so với tổng diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là đất bị thiếu mất diện tích.

Người hàng xóm thực hiện việc xây dựng hàng rào trên phần đất thuộc thửa đất của nhà bạn và đang sử dụng một phần đất trong thửa đất của nhà bạn là một trong những cơ sở để xác định hành vi lấn đất. Tuy nhiên, ở góc độ khách quan, cần phải nhìn nhận rõ việc xây lấn và sử dụng không đúng này là do người hàng xóm vô tình hay cố ý, để từ đó có những biện pháp xử lý phù hợp và thấu đáo hơn. Bởi vì, trên thực tế, việc đo đạc đất đai và cắm ranh, cắm mốc thửa đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây đều được thực hiện thủ công (chưa có máy đếm/bắn xác định toạ độ chính xác như hiện tại), nên cũng không ít trường hợp chính bản thân người chủ đất cũng không xác định được đúng thửa đất, ranh đất của mình. Do vậy, trong trường hợp này có thể xảy ra 2 tình huống:

Một là, người hàng xóm nhà bạn cũng không nhận thức được việc họ đang sử dụng một phần đất của nhà bạn;

Hoặc hai là, có thể họ biết rõ nhưng cố tình xây lấn sang nhằm mở rộng diện tích đất cho họ, phục vụ mục đích cá nhân của họ.

Cho nên, trước khi đi đến phần tiếp theo về các cách xử lý, luật sư khuyên bạn nên tìm hiểu đầy đủ các thông tin trên để đưa ra quyết định chọn phương án xử lý đúng đắn nhất.

Mời bạn đọc tham khảo các bước xử lý chi tiết khi biết hàng xóm lấn đất.

Ngoài ra, bạn đọc cần nắm rõ hơn các kiến thức khác liên quan đến việc xác định quyền sử dụng hợp pháp như sau:

- Phần diện tích bạn cho rằng bị người hàng xóm lấn, tuy trên thực tế đang nằm trong phần rào của người hàng xóm do họ thực tế sử dụng, nhưng trên giấy tờ thì vẫn đang thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bạn, được nhà nước xác nhận bằng chứng thư pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, cần phải hiểu rằng việc người hàng xóm đang sử dụng đất trên thực tế trong hoàn cảnh như vậy sẽ không đồng nghĩa với việc được chính thức công nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với phần đất đang sử dụng đó, nên bạn hoàn toàn có thể nhận lại phần đất của mình khi có đầy đủ các tài liệu, chứng cứ chứng minh. 

- Việc xây dựng hàng rào của người hàng xóm lấn đất nhà bạn có thể được người chủ đất cũ (người bán cho bạn) biết hoặc không biết về việc bị lấn. Tuy nhiên, cho dù có biết hay không biết, hoặc thậm chí có biết và không phản đối việc xây hàng rào cũng sẽ không đương nhiên được hiểu là người chủ cũ đã cho người hàng xóm của bạn phần diện tích đất này. Do vậy, về mặt pháp lý và mặt thực tiễn, trước khi bán (chuyển nhượng) cho bạn, thì toàn bộ thửa đất có diện tích như bạn đọc nêu trên đều thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người chủ cũ ấy.

- Khi người chủ cũ bán (chuyển nhượng) cho bạn đã bán (chuyển nhượng) toàn bộ diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – tức là bao gồm cả phần diện tích đất mà hiện tại đang bị người hàng xóm lấn, chiếm. Điều này có 2 ý nghĩa rất lớn rằng: người chủ đất cũ vẫn xác định toàn bộ diện tích thửa đất là của mình, và bản thân bạn khi mua (nhận chuyển nhượng) cũng đã trả tiền cho toàn bộ diện tích đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để được sử dụng hợp pháp.

2. Các công việc cần làm khi đất bị hàng xóm xây rào lấn chiếm?

Hoàn cảnh bị lấn đất trên thực tế, dù là vô tình hay cố ý, đều rất thường xuyên xảy ra, và đặc biệt là các thửa đất được cấp giấy chứng nhận trên cơ sở đo đạc, cắm mốc thủ công.

Do vậy, bạn đọc cần có các phương án và các bước xử lý cụ thể trong trường hợp bị lấn đất, luật sư gửi bạn những lời khuyên như sau:

- Bước 1: xác định nguyên nhân

Trước hết bạn cần đo đạc lại phần đất nhà mình thật kỹ để xác định vị trí bị lấn, bị thiếu đất, tìm hiểu rõ ai là người đang sử dụng phần đất của nhà mình, từ đó tìm hiểu rõ nguyên nhân xuất phát từ hành vi có chủ ý hay chỉ do vô tình của người lấn đất, để từ đó chọn phương án xử lý phù hợp nhất.

- Bước 2: hoà giải, thoả thuận

Dù nguyên nhân được xác định là do hành vi vô tình hay cố ý thì động thái hoà giải luôn là động thái đầu tiên nên làm và phải làm. Bởi lẽ:

Nếu xuất phát từ nguyên nhân vô tình, ngườ lấn đất không có ý định lấn đất và không biết về việc mình đang có hành vi lấn đất, thì phương án hoà giải có tỷ lệ cao đem đến thành công và giải quyết dứt điểm vấn đề. Bạn có thể thương thảo với họ về việc tháo gỡ và di dời hàng rào về đúng vị trí đất của họ và trả lại phần đất bị lấn cho mình. Việc thực hiện có thể được ấn định một khoảng thời gian cụ thể tuỳ các bên, có thể lập thành biên bản hoặc trao đổi miệng đều được. Ngoài ra, việc hoà giải này không cần thiết phải có sự tham gia của chính quyền địa phương, bạn chủ động được về mặt thời gian và cũng không tốn kém về chi phí hành chính.

Ngược lại, nếu xuất phát từ nguyên nhân hữu ý, tức là người lấn đất biết rõ nhưng cố tình xây dựng rào để lấn đất của bạn, khi đó, việc hoà giải là việc bắt buộc theo quy định pháp luật về đất đai, bạn có thể tham khảo Điều 202, Điều 203 Luật đất đai. Hoà giải trong trường hợp này nhằm hướng đến xác định phần đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ai, và là cơ sở bắt buộc để khởi kiện ra trước toà án nếu các bên hoà giải không thành. Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất là cơ quan tiến hành chủ trì việc hoà giải, bạn gửi đơn đến cơ quan này đề nghị tổ chức hoà giải cho tranh chấp của bạn.

- Bước 3: khởi kiện vụ án dân sự về tranh chấp đất đai

Trường hợp hoà giải không thành, bất kể nguyên nhân tranh chấp xuất phát từ vô tình hay hữu ý, bạn đều có thể khởi kiện một vụ án tranh chấp đất đai đến Toà án nhân dân cấp quận/huyện nơi có đất, yêu cầu bên lấn đất phải trả lại phần đất đã lấn, chiếm cho bạn. Khi đó, một vụ án tranh chấp đất đai đã được hình thành và được Toà án thụ lý, giải quyết theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Trong quá trình giải quyết vụ án, Toà án sẽ để cho bạn và người hàng xóm ấy thỏa thuận về việc người hàng xóm có được tiếp tục sử dụng phần đất lấn hay không – trường hợp bạn không đồng ý, thì bạn có quyền yêu cầu người hàng xóm trả lại diện tích đất đã lấn đó cho bạn.

Từ các kiến thức pháp lý liên quan cung cấp phía trên, luật sư khuyên bạn cần xác định rõ hoàn cảnh mà mình gặp phải, thu thập đầy đủ thông tin để có thể đánh giá tình hình của mình nhằm chọn ra phương án xử lý phù hợp nhất. Trong trường hợp cần thiết, đừng ngần ngại liên hệ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để nhận được những đánh giá tổng quan và những hoạch định chi tiết về phương án xử lý cho tình huống cụ thể của riêng bạn.