Định giá trong giai đoạn thi hành án có gì khác biệt, có bắt buộc không? Ai được tham gia mua bán đấu giá tài sản thi hành án? Những vấn đề hay gặp phải và lời khuyên hữu ích nào cho việc thực hiện định giá, bán đấu giá tài sản thi hành án?

Định giá, bán đấu giá là khâu cuối cùng trong giai đoạn thi hành án nhằm thu hồi tiền về trả cho người được thi hành án, kết thúc việc thi hành án. Đây là khâu quan trọng, có sự tham gia công khai của các cơ quan, đơn vị, tổ chức cá nhân khác, hãy xem luật sư cung cấp những kiến thức chuyên môn giúp bạn bảo vệ quyền lợi cho mình nhé!

1. Định giá tài sản thi hành án

1.1 Tổng quan các vấn đề lưu ý khi định giá tài sản thi hành án

1.1.1 Căn cứ xác định giá trị tài sản kê biên

Xác định giá trị của tài sản thi hành án là bước quan trọng nhằm đảm bảo sự công bằng trong quá trình xử lý tài sản, có thể được thực hiện ngay sau khi kê biên, tức áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên. Việc xác định giá trị của tài sản thi hành án có thể thông qua sự thoả thuận của các đương sự tự thống nhất về giá, do chấp hành viên xác định giá, hoặc thông qua sự thẩm định của tổ chức có chuyên môn. 

Đây là công việc cần thiết và bắt buộc trước khi thực hiện các công đoạn tiếp theo của giai đoạn thi hành án. 

1.1.2 Thời điểm thực hiện định giá tài sản kê biên

Ngay khi kê biên mà đương sự thoả thuận được về giá tài sản thì ghi nhận giá này làm giá khởi điểm của tài sản kê biên để tiến hành bán đấu giá. 

Trường hợp đương sự không thoả thuận được về giá mà thoả thuận được tổ chức thẩm định giá thì chấp hành viên lập biên bản thoả thuận và tiến hành ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá.

Trường hợp đương sự cũng không thoả thuận được về tổ chức thẩm định giá thì chấp hành viên tiến hành chọn và chỉ định. Thời hạn tiến hành ký hợp đồng định giá tài sản là 05 ngày kể từ ngày kê biên tài sản. 

Trường hợp không thực hiện được việc ký hợp đồng dịch vụ định giá, tổ chức thẩm định từ chối ký hợp đồng, thì chấp hành viên tiến hành xác định giá tài sản kê biên, hoặc nếu đó là tài sản thuộc loại tươi sống, mau hỏng hoặc có giá trị nhỏ mà đương sự không thoả thuận được với nhau về giá. Đây là một trong những tác nghiệp rất khó khăn đối với chấp hành viên vì không đủ hoặc không có chuyên môn về định giá tài sản, và trên thực tế còn có thể gặp phải sự phản đối khiếu nại không đồng ý về giá của đương sự.

1.1.3 Lưu ý về việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá

Theo Luật thi hành án dân sự, tổ chức được lựa chọn để thẩm định giá tài sản kê biên phải là tổ chức có trụ sở đặt tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản kê biên, tức phụ thuộc vào vị trí địa lý đặt tài sản kê biên.

Sau khi Nghị định 62/2015/NĐ-CP ra đời thì quy định về lựa chọn tổ chức thẩm định giá cũng được mở rộng, theo đó, đương sự có quyền thoả thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá không thuộc địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản kê biên.

1.2 Quy trình định giá tài sản thi hành án

Trước khi tiến hành thủ tục thẩm định giá tài sản kê biên, việc thẩm định, kiểm tra hiện trạng tài sản, ghi nhận và mô tả chi tiết hiện trạng tài sản bởi chấp hành viên và các cơ quan chuyên môn đã phải thực hiện đầy đủ, là cơ sở cho công đoạn thẩm định giá sau đó. Công đoạn này thường gặp phải sự cản trở và gây khó khăn bởi người phải thi hành án hoặc các bên thứ ba, bên liên quan khác tranh chấp về tài sản kê biên.

Sau đó, quy trình định giá tài sản kê biên thông thường diễn ra như sau:

- Bước 1: thoả thuận giá, tổ chức thẩm định giá hoặc chỉ định tổ chức thẩm định giá

- Bước 2: chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá được lựa chọn

- Bước 3: tiến hành thẩm định giá chuyên môn, kết quả định giá thể hiện dưới dạng chứng thư thẩm định giá

- Bước 4: thông báo kết quả cho đương sự và các bên liên quan để có ý kiến về kế quả thẩm định giá

Quy trình này cần được tuân thủ nghiêm ngặt, bởi nếu không sẽ trở thành cơ sở để các đương sự khiếu nại và yêu cầu định giá lại gây tốn kém chi phí và mất thời gian. Kết quả thẩm định giá trên thực tế cũng thường xuyên gặp phải sự khiếu nại từ phía đương sự.

1.3 Định giá lại tài sản kê biên

Việc định giá lại tài sản kê biên được thực hiện trong một số trường hợp nhất định như sau:

  • a) Chấp hành viên có vi phạm nghiêm trọng quy định về định giá dẫn đến kết quả định giá tài sản có sai lệch;
  • b) Đương sự có yêu cầu định giá lại trước khi thông báo công khai việc bán đấu giá tài sản. 

Những trường hợp sai phạm dẫn đến sai lệch kết quả định giá tài sản, Tổng cục Thi hành án dân sự đã thống nhất với Vụ 11 Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn chi tiết tại Văn bản 3722/TCTHADS-NV1 ngày 04/10/2018, cụ thể: 

  • i) Ngay khi kê biên, chấp hành viên không cho đương sự thoả thuận về giá hoặc về tổ chức thẩm định giá hoặc không lập biên bản thoả thuận; hoặc lập biên bản nhưng lại không ký hợp đồng với tổ chức đã được thoả thuận lựa chọn;
  • ii) Chấp hành viên ký hợp đồng với tổ chức không có chức năng, thẩm quyền dịnh giá hoặc có chuyên môn thẩm định nhưng người ký chứng thư, ký hợp đồng lại không phải đại diện pháp luật hoặc không có chuyên môn; hoặc ký với tổ chức thẩm định ngoài địa bàn mà không có sự thoả thuận của đương sự;
  • iii) Nội dung hợp đồng không phản ánh đúng và đầy đủ sự thật khách quan của tài sản kê biên cần thẩm định;
  • iv) Chấp hành viên xác định giá không đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục. 

Việc định giá lại chỉ được thực hiện duy nhất một lần và chỉ được chấp nhận khi đương sự có đơn yêu cầu định giá lại và trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được kết quả định giá trước đó và phải nộp ngay tạm ứng chi phí định giá lại tài sản.

Trên thực tế, việc vướng phải sự khiếu nại, không đồng ý với kết quả định giá vẫn thường xuyên xảy ra. Công tác này đảm bảo quyền lợi cho đương sự, nhưng đồng thời cũng tạo khe hở pháp lý để dương sự vin vào nhằm kéo dài thời gian, trì hoãn thi hành án, gây tốn kém chi phí, công sức thực hiện.

1.4 Thời hiệu của chứng thư thẩm định giá

Quy định tại Luật giá (Điều 32) xác định: kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng trong thời hạn có hiệu lực được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá. Do đó, giá trị kết quả thẩm định giá được sử dụng làm giá khởi điểm bán đấu giá chỉ được áp dụng khi chứng thư còn trong thời hạn hiệu lực. 

Thông thường tuỳ vào loại tài sản được định giá mà xác định giá trị của chứng thư. Một chứng thư thẩm định giá thông thường có hiệu lực trong khoảng thời gian dưới 06 tháng đối với bất động sản, đây chỉ là thông tin cho bạn đọc tham khảo dựa trên khảo sát trên nhiều vụ thi hành án thực tiễn, đối với những trường hợp đặc biệt khác hoặc các loại tài sản khác, thời gian hiệu lực của chứng thư đôi khi ngắn hơn rất nhiều. 

Điều này có nghĩa là, việc bán đấu giá tài sản sau khi thẩm định giá xong, phải được thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định tương đương thời gian chứng thư thẩm định giá có hiệu lực. Ngoài thời gian này, phải tiến hành thẩm định giá lại trước khi bán đấu giá. 

Quy định này mục đích hướng đến đảm bảo việc bán đấu giá khởi điểm với mức giá phù hợp giá thị trường. Tuy nhiên, cũng có rất nhiều bất cập xoay quanh đó. Thực tế, có những trường hợp hợp đồng dịch vụ đấu giá đã ký đúng hạn nhưng sau đó việc bán đấu giá chưa thể thực hiện được trong thời hạn có hiệu lực của chứng thư vì nhiều lý do khác nhau, chẳng hạn vụ việc bị hoãn, tạm đình chỉ..., và sau khi hết thời hạn hoãn, tạm đình chỉ lại tiếp tục thi hành án thì hiệu lực của chứng thư đã hết, liệu có tiếp tục dùng giá của chứng thư đã định làm cơ sở bắt đầu đấu giá hay phải tiến hành định giá lại? 

Đối với các trường hợp thắc mắc về việc định giá lại khi chứng thư hết hạn sử dụng, Tổng cục thi hành án dân sự căn cứ trên kết quả họp liên ngành trung ương, báo cáo lãnh đạo Bộ Tư pháp và ý kiến thống nhất của Viện kiểm sát nhân dân tối cao tại Văn bản số 3249/VKSTC-V11 ngày 11/8/2023, đã ban hành Văn bản 3348/TCTHADS-NV1 ngày 08/9/2023 giải đáp và hướng dẫn như sau:

  • i) Thời điểm sử dụng kết quả thẩm định giá được xác định là thời điểm ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản thi hành án. Cơ quan thi hành án phải sử dụng kết quả thẩm định giá trong thời hạn chứng thư quy định (từ thời điểm ban hành chứng thư đến thời điểm ký hợp đồng dịch vụ), nếu vượt quá thời hạn trên thì phải thẩm định giá lại;
  • ii) Trường hợp mặc dù việc sử dụng kết quả thẩm định giá trong thời hạn của chứng thư quy định, nhưng quá trình tổ chức thi hành án nếu không tuân thủ đúng trình tự, thủ tục bán đấu giá theo quy định dẫn đến quá thời hạn thì cơ quan thi hành án phải thẩm định giá lại.
  • iii) Chi phí định giá lại xử lý theo Điều 73 Luật thi hành án dân sự hoặc báo cáo Tổng cục xem xét quyết định khi vụ việc có khó khăn, phức tạp.

2. Bán đấu giá tài sản thi hành án

2.1 Tổng quan các vấn đề lưu ý khi bán đấu giá tài sản thi hành án

2.1.1 Căn cứ khởi điểm bán đấu giá tài sản thi hành án

Bán đấu giá là quá trình công khai, minh bạch, nhằm tìm kiếm người mua trả giá cao nhất cho tài sản bán đấu giá. Bán đấu giá được tiến hành sau khi có kết quả định giá, và phải được thực hiện trong thời gian chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.

Giá khởi điểm của tài sản đấu giá là giá được thẩm định ghi trong chứng thư thẩm định giá hoặc là giá do các đương sự đã thoả thuận trước đó. 

2.1.2 Lưu ý về thời gian tiến hành bán đấu giá

Đây là một trong những lưu ý cực kỳ quan trọng bởi việc tiến hành bán đấu giá không đúng thời gian quy định có thể dẫn đến những hệ quả, những sai phạm quy trình đến mức huỷ kết quả đấu giá, gây tốn kém chi phí, thời gian và ảnh hưởng không hề nhỏ đến quyền lợi của đương sự. 

- Thứ nhất, tổ chức đấu giá do đương sự thoả thuận lựa chọn trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày định giá, hoặc do chấp hành viên lựa chọn và chỉ định khi đương sự không tự thoả thuận được. 

- Thứ hai, việc ký hợp đồng dịch vụ đấu giá sau khi đã chọn được tổ chức đấu giá phải được thực hiện trong vòng 10 ngày, kể từ ngày định giá. Tức có tổng cộng 10 ngày kể từ ngày định giá để đương sự, chấp hành viên thực hiện xong việc lựa chọn và ký hợp đồng với tổ chức đấu giá. 

- Thứ ba, việc bán đấu giá tài sản phải được thực hiện trong thời hạn 30 ngày, đối với bất động sản là 45 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng dịch vụ. 

Toàn bộ các mốc thời gian quan trọng nêu trên buộc phải tuân thủ, ngoài thời gian này, quy trình đấu giá có thể bị xác định là sai phạm. 

2.1.3 Lưu ý về tổ chức bấn đấu giá tài sản

Quy định pháp luật thi hành án dân sự cho phép đương sự thoả thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá, bao gồm cả trong và ngoài địa bàn có tài sản cần đấu giá; cho phép chấp hành viên lựa chọn chỉ định tổ chức đấu giá trong phạm vi địa bàn có tài sản cần đấu giá, hoặc ngoài phạm vi địa bàn nếu địa bàn đó không có tổ chức đấu giá hoặc có nhưng tất cả tổ chức đấu giá trong địa bàn đều từ chối ký hợp đồng.

Tuy nhiên, Luật đấu giá (Điều 56) lại quy định rộng mở hơn, các tổ chức đấu giá tài sản có tên trong danh sách tổ chức đấu giá do Bộ Tư pháp công bố sẽ được lựa chọn đấu giá mà khnog có giới hạn theo địa bàn. Cho nên, hiện nay 2 quan điểm này vẫn còn đang tranh cãi. 

Việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá căn cứ theo tiêu chí, quy trình luật định. Hiện nay, ngoài Luật đấu giá quy định, bộ tiêu chí lựa chọn tổ chức đấu giá còn đang được hướng dẫn chi tiết trong Thông tư 02/2022/TT-BTP ngày 08/02/2022 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp và trong Quyết định 1079/QĐ-TCTHADS ngày 25/12/2020 của Tổng cục thi hành án dân sự. Hiện có sự khác nhau giữa các quy định. 

2.2 Quy trình bán đấu giá tài sản thi hành án

Quy trình bán đấu giá tài sản thi hành án diễn ra thông thường như sau:

- Bước 1: thoả thuận lựa chọn hoặc chỉ định tổ chức đấu giá

- Bước 2: ký hợp đồng dịch vụ đấu giá

- Bước 3: ban hành quy chế cuộc đấu giá 

- Bước 4: niêm yết công khai việc đấu giá về thời gian, địa điểm, thông tin tổ chức... và thông báo công khai việc đấu giá. Việc niêm yết phải được thực hiện tại trụ sở tổ chức đấu giá, nơi tổ chức cuộc đấu giá, uỷ ban cấp xã trong thời hạn quy định tuỳ loại tài sản đấu giá; việc thông báo công khai phải được thực hiện ít nhất 02 lần trên báo in của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá, trang điện tử chuyên ngành đấu giá trong thời hạn quy định tuỳ loại tài sản đấu giá.

- Bước 5: tổ chức cho xem tài sản đấu giá

- Bước 6: tổ chức đăng ký tham gia đấu giá

- Bước 7: tổ chức cuộc đấu giá

- Bước 8: xử lý kết quả đấu giá, nếu kết quả đấu giá thành thì tiếp tục bước 9, ngược lại kết quả đấu giá không thành thì quay trở lại bước 7.

- Bước 9: ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, nộp tiền mua tài sản đấu giá.

- Bước 10: xử lý bàn giao tài sản đấu giá, hoàn tất các thủ tục liên quan đến bán đấu giá

- Bước 11: xử lý tiền bán đấu giá theo quy định

3. Những vấn đề hay gặp phải và lời khuyên hữu ích dành cho bạn

Thứ nhất, tình trạng chậm trễ ký hợp đồng định giá, chậm trễ ký hợp đồng dịch vụ đấu giá của Chấp hành viên:

- Đây là tình trạng thường xuyên xảy ra và thường hay được đề cập trong các báo cáo đánh giá thi hành quy định pháp luật liên quan.

- Do vậy, bạn nên theo dõi sát sao và có động thái nhắc nhở để tránh tình trạng này xảy ra, bởi việc chậm trễ không những ảnh hưởng đến tiến độ vụ việc mà còn có thể là nguyên nhân dẫn đến việc phải thực hiện lại thủ tục định giá và các thủ tục liên quan gây tốn kém, lãng phí mất thời gian.

Thứ hai, lưu ý các mốc thời gian quan trọng:

- Bài viết đã phân tích rất chi tiết các mốc thời gian quan trọng của giai đoạn định giá, bán đấu giá tài sản. Hãy chú ý và ghi nhớ những mốc thời gan quan trọng này, chúng sẽ góp phần giúp bạn bảo vệ tối ưu quyền lợi của mình và tiết kiệm nhiều thời gian, chi phí.

Thứ ba, tìm hiểu về các tổ chức định giá, bán đấu giá:

- Hãy cố gắng dành thời gian tìm hiểu trước về các tổ chức bán đấu giá, tổ chức thẩm định giá. Việc tìm hiểu giúp bạn nắm bắt được tổ chức nào uy tín, đáng tin cậy để đề xuất khi thoả thuận, cũng như biết rõ về tổ chức đó khi chấp hành viên đưa ra lựa chọn, nhằm tránh mất nhiều thời gian.

Thứ tư, theo dõi kỹ những nơi thực hiện niêm yết, đăng thông báo công khai về bán đấu giá:

- Bài viết nêu rõ những địa điểm là nơi niêm yết và thông báo về thủ tục. Hãy dành thời gian để theo dõi và cập nhật thông tin từ các nơi này để chắc chắn việc niêm yết, thông báo đã được thực hiện theo đúng quy định, hoặc có động thái nhắc nhở đối với cơ quan có trách nhiệm nhằm đảm bảo quy trình bán đấu giá được thực hiện đúng quy định. 

Thứ năm, hãy chắc chắn về quyền và nghĩa vụ của mình trong giai đoạn thi hành án:

- Kể cả bạn là người được hay phải thi hành án, hoặc người tham gia đấu giá, hãy chắc chắn nắm rõ rằng mình có những quyền và nghĩa vụ nào, để đảm bảo mọi hành động của bạn đều dựa trên sự thượng tôn pháp luật, tuân thủ đúng quy trình, nhằm tránh tự làm xấu đi tình trạng pháp lý của mình cũng như ảnh hưởng đến việc thi hành nhiệm vụ của cơ quan thi hành án.

Thứ sáu, hãy tìm kiếm sự tư vấn từ luật sư:

- Kể cả bạn là người được hay phải thi hành án, hoặc là người tham gia đấu giá mua tài sản đấu giá, hãy tìm kiếm cho mình một luật sư riêng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bạn được đảm bảo trong suốt quá trình định giá, bán đấu giá nói riêng và giai đoạn xử lý kết quả, thi hành án noi chung sau đó. 

Kết luận

Định giá, bán đấu giá tài sản thi hành án là một trong những khâu quan trọng cuối cùng để đi đến việc thu hồi tiền về trả cho người được thi hành án, khép lại giai đoạn thi hành án. Người được thi hành án và người tham gia đấu giá là những chủ thể quan trọng của giai đoạn này, cần có sự cập nhật thông tin kịp thời và đảm bảo thực hiện đúng quy trình pháp luật quy định. 

Bất kể một sơ suất dù lớn hay nhỏ đều có thể dẫn đến huỷ kết quả bán đấu giá, gây thiệt hại không nhỏ cho cả 2 đối tượng chủ thể này. Do vậy, đừng ngần ngại liên hệ luật sư để đảm bảo bạn có một định hướng đúng đắn cho mình nhé.