Góp vốn vào doanh nghiệp [3]: Đất chưa có sổ đỏ góp vốn được không?
Một trong số hình thức góp vốn vào doanh nghiệp phổ biến là bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế rất nhiều trường hợp có đất nhưng đất chưa có sổ đỏ, nhiều nhà đầu tư vẫn còn phân vân về liệu góp vốn quyền sử dụng đất như vậy có hợp pháp hay không. Trong bài viết này, Luật sư Đỗ Thị Diệu Linh sẽ giải đáp giúp bạn hiểu rõ hơn việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, và giải quyết thế nào đối với đất chưa có sổ đỏ.
1. Góp vốn vào doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất
1.1 Đất đai có được dùng để góp vốn vào doanh nghiệp không?
Trước tiên, chúng ta cần làm rõ cụm từ góp vốn bằng đất đai. Đây là cách gọi "dân dã" cho mọi người dễ hình dung, nhưng đúng bản chất phải gọi là góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Căn cứ Điều 500 Bộ luật Dân sự quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất chính là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện các quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Đồng thời căn cứ Điều 34 Luật Doanh nghiệp năm 2020 quy định các loại tài sản được góp vốn vào doanh nghiệp, trong đó có quyền sử dụng đất. Lưu ý rằng chỉ những cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với các tài sản thì mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp theo quy định pháp luật.
Như vậy, quyền sử dụng đất là một trong số các loại tài sản được dùng để góp vốn vào doanh nghiệp.
1.2 Cách xác định giá trị góp vốn bằng quyền sử dụng đất?
Xác định giá trị góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua thủ tục xác định giá trị của mảnh đất dùng để góp. Giá trị này thường dựa trên nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, tình trạng pháp lý và mục đích sử dụng đất, tiềm năng phát triển, bối cảnh khu vực xung quanh...v.v...
Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất có thể được thực hiện thông qua nguyên tắc thoả thuận, hoặc bằng phương pháp thẩm định giá.
Luật Doanh nghiệp quy định đối với những loại tài sản góp vốn không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng thì phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá thực hiện định giá và được thể hiện thành Đồng Việt Nam. Điều này có nghĩa nếu như góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp, thì quyền sử dụng đất đó phải được định giá và thể hiện giá trị bằng Đồng Việt Nam.
Đối với tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất khi thành lập doanh nghiệp: tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất khi thành lập doanh nghiệp phải được những thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc đồng thuận hoặc là do một tổ chức thẩm định giá định giá. Trong trường hợp tổ chức thẩm định giá thực hiện định giá thì giá trị của phần đất góp vốn phải được trên 50% số thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận. Nếu trường hợp tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất được định giá cao hơn so với giá trị thực tế của phần đất được góp vốn đó tại thời điểm góp vốn thì những thành viên, cổ đông sáng lập phải cùng liên đới góp thêm bằng đúng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn (quyền sử dụng đất) tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời phải liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do cố ý thực hiện định giá tài sản góp vốn (quyền sử dụng đất) cao hơn giá trị thực tế.
Như vậy, việc định giá tài sản góp vào doanh nghiệp là quyền sử dụng đất khi thành lập mới doanh nghiệp sẽ được thực hiện theo nguyên tắc đồng thuận, có sự thỏa thuận giữa cả bên góp vốn và bên nhận góp vốn, hoặc do một tổ chức thẩm định định giá.
Cung cấp thêm thông tin về việc thực hiện góp trong quá trình doanh nghiệp đang hoạt động như sau:
Đối với tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp đang trong quá trình hoạt động: Tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp do chủ sở hữu, Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, do Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần và chính người góp vốn là quyền sử dụng đất thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức thẩm định giá thực hiện định giá theo quy định. Trường hợp tổ chức thẩm định giá định giá thì giá trị tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất phải được người góp vốn và chủ sở hữu, Hội đồng thành viên hoặc Hội đồng quản trị chấp thuận. Trong trường hợp tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất được định giá cao hơn giá trị thực tế của phần đất đó tại thời điểm góp vốn thì người góp vốn và chủ sở hữu, thành viên Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh, các thành viên Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần phải cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị đã được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời cũng phải liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do việc cố ý thực hiện định giá tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất cao hơn giá trị thực tế.
2. Góp vốn quyền sử dụng đất: Luật sư khuyến cáo những rủi ro tiềm ẩn
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mặc dù có thể mang lại nhiều cơ hội, lợi ích nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Do vậy, sự tham gia của luật sư doanh nghiệp có chuyên môn là rất cần thiết để tránh những hậu quả pháp lý không mong muốn cho cả bên góp và bên nhận góp vốn. Luật sư Đỗ Thị Diệu Linh khuyến cáo đến bạn thêm một số rủi ro tiềm ẩn như:
2.1 Rủi ro pháp lý trong việc góp vốn bằng đất chưa có sổ đỏ
Một trong những rủi ro lớn nhất khi góp vốn bằng đất chưa có sổ đỏ chính là vấn đề tính pháp lý của tài sản. Nếu mảnh đất này không được công nhận bởi pháp luật hoặc nếu có tranh chấp xảy ra, bạn có thể mất trắng khoản đầu tư của mình.
Luật sư Đỗ Thị Diệu Linh khuyến cáo rằng, trước khi quyết định góp vốn, bạn nên yêu cầu chủ sở hữu đất cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, đồng thời kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản đó. Những thông tin này sẽ giúp bạn giảm thiểu rủi ro liên quan đến việc góp vốn.
2.2 Rủi ro về giá trị tài sản
Giá trị quyền sử dụng đất có thể thay đổi nhanh chóng tùy thuộc vào nhiều yếu tố như thị trường, quy hoạch, và nhu cầu sử dụng đất. Việc xác định giá trị tài sản không chính xác có thể dẫn đến việc bạn góp vốn cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thực tế của quyền sử dụng đất.
Để giảm thiểu rủi ro này, bạn có thể thuê các dịch vụ định giá chuyên nghiệp độc lập để có cái nhìn khách quan và chính xác hơn, đồng thời cũng có tài liệu so sánh giá trị của quyền sử dụng đất mà bạn dự định góp vốn.
2.3 Rủi ro từ tính chất pháp lý của quyền sử dụng đất
Có nhiều đất đai trong trạng thái tranh chấp, đang dính vào một vụ kiện tranh chấp nào đó mà doanh nghiệp không biết. Đối với những trường hợp đã bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời bởi Toà án hoặc bị kê biên để bảo đảm thi hành án bởi Cơ quan thi hành án, thì bạn cũng không quá khó để kiểm tra.
Tuy nhiên, với những trường hợp đất đai vẫn chưa bị áp dụng bất kỳ quyết định khẩn cấp tạm thời, quyết định kê biên nào... nhưng lại đang dính vào tranh chấp mà doanh nghiệp không biết, nhà đầu tư không nói... thì thực sự rất nguy hiểm và tiềm tàng rủi ro cho doanh nghiệp.
3. Đất chưa có sổ đỏ góp vốn vào doanh nghiệp được không?
Một câu hỏi lớn đặt ra là liệu đất chưa có sổ đỏ có thể góp vốn vào doanh nghiệp hay không? Luật sư Đỗ Thị Diệu Linh sẽ đưa ra lời giải đáp cho thắc mắc của bạn, giúp bạn có một định hướng chuẩn xác hơn khi thực hiện đầu tư.
Sổ đỏ là một cụm từ được người dân thường gọi theo một cách dễ hiểu nhất và theo thói quen có từ ngày xưa, bản chất đúng của nó phải là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.1 Theo quy định pháp luật
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, khi đưa vào giao dịch cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện do pháp luật đưa ra đối với loại tài sản này. Căn cứ Luật Đất đai, người đang có quyền sử dụng đất được thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất mình đang có, trong đó bao gồm quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, khi đất đai đáp ứng các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, Luật sư Linh khuyến nghị nhà đầu tư và doanh nghiệp rằng: chỉ đất đai đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức có sổ) thì mới được đưa vào lưu thông trong giao dịch, người góp vốn chỉ được góp vào doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận.
Ngoài các điều kiện đã nêu trên, để doanh nghiệp được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì còn phải đáp ứng được các điều kiện sau:
– Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với doanh nghiệp nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
– Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận góp vốn quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Đối với đất nhận góp vốn là đất chuyên trồng lúa nước thì phải nộp một khoản tiền để cho Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.
3.2 Thực tiễn
Trong thực tiễn, vẫn có nhiều doanh nghiệp chấp nhận góp vốn bằng đất chưa có sổ đỏ vì nhiều nguyên do chủ quan khác nhau, bằng cách dùng nhiều loại thoả thuận, giấy tờ khác nhau để ràng buộc quyền và nghĩa vụ của đôi bên. Tuy nhiên điều này đi kèm với rất nhiều rủi ro pháp lý như luật sư đã khuyến cáo trên.
Ngoài ra, một lựa chọn an toàn hơn là chờ đợi cho đến khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới tiến hành góp vốn. Điều này giúp giảm thiểu tối đa rủi ro pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc triển khai các hoạt động kinh doanh sau này.
4. Đặt hẹn với Luật sư Đỗ Thị Diệu Linh
Nếu bạn đang gặp khó khăn pháp lý, hãy nhanh chóng đặt lịch hẹn với Luật sư Đỗ Thị Diệu Linh thông qua kênh phương tiện sau đây, một dịch vụ pháp lý tốt đang chờ đợi bạn:
Điện thoại | Zalo: 0968 797 291
Email: dtdlinh511@gmail.com
Facebook: Ls Đỗ Thị Diệu Linh
Linked In: Luật sư Đỗ Thị Diệu Linh
Youtube: Luật sư Đỗ Thị Diệu Linh
Kết luận
Việc góp vốn vào doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất là một vấn đề phức tạp và cần được xem xét kỹ lưỡng, đặc biệt đối với góp vốn bằng đất chưa có sổ đỏ là không phù hợp quy định pháp luật. Trong bối cảnh thị trường ngày càng phát triển, việc sử dụng đất đai để góp vốn có thể mang lại nhiều cơ hội, nhưng cũng tiềm ẩn những rủi ro mà nhà đầu tư và doanh nghiệp cần lưu tâm.
Luôn luôn tìm kiếm tư vấn từ luật sư doanh nghiệp để nắm rõ các quy định pháp lý và đảm bảo rằng quyền lợi của bạn không bị ảnh hưởng. Hãy cân nhắc kỹ lưỡng và đưa ra quyết định đúng đắn để bảo vệ khoản đầu tư của mình trong môi trường kinh doanh đầy biến động này.
Đừng ngần ngại liên hệ đặt hẹn ngay với Luật sư Đỗ Thị Diệu Linh để nhận ngay những ưu đãi trong dịch vụ tư vấn pháp luật doanh nghiệp, gói tư vấn quản lý và vận hành doanh nghiệp trọn đời, cập nhật kiến thức và mẹo pháp lý mới nhất hữu ích nhất, và nhận về nhiều tài liệu tuyệt chiêu pháp lý, chiến thắng trên mọi mặt trận thương thảo kinh doanh và đời sống.
XỬ PHẠT HÀNH VI KHÔNG PHÂN LOẠI CHẤT THẢI RẮN SINH HOẠT TỪ 01/01/2025: ĐÃ KHẢ THI?
SCIENTIFIC PAPER: DO THI DIEU LINH (2024), CORPORATE SOCIAL RESPONSIBILITY (CSR) LAW IN THE CONTEXT OF INNOVATION IN VIETNAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ: ĐỖ THỊ DIỆU LINH (2022), TRÁCH NHIỆM BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI VÀ NGHĨA VỤ HẠN CHẾ THIỆT HẠI DO VI PHẠM HỢP ĐỒNG MUA BÁN HÀNG HOÁ
BÀI VIẾT KHOA HỌC: ĐỖ THỊ DIỆU LINH (2024), XU HƯỚNG, CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC VIỆC LÀM CỦA SINH VIÊN NGÀNH LUẬT TRONG THỜI KỲ CHUYỂN ĐỔI SỐ
SCIENTIFIC PAPER: DO THI DIEU LINH (2024) POLICY AND PRACTICES OF CIRCULAR ECONOMY AND RECOMMENDATIONS FOR VIET NAM
LUẬT SƯ ĐỖ THỊ DIỆU LINH: HOÀN THÀNH CHƯƠNG TRÌNH THẠC SĨ LUẬT
HÀNH TRÌNH GIÁM ĐỐC THẨM - LỘI NGƯỢC DÒNG TÌM LẠI CÔNG LÝ
HỘI THẢO KHOA HỌC TĂNG TRƯỞNG XANH & VIỆC LÀM XANH 2024
HỘI THẢO KHOA HỌC QUỐC TẾ: PHÁT THẢI RÒNG BẰNG 0 & PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG TẠI VIỆT NAM & ĐÀI LOAN (TRUNG QUỐC)
HỘI THẢO KHOA HỌC: ĐỊNH HƯỚNG MÔI TRƯỜNG VÀ CƠ HỘI VIỆC LÀM CHO SINH VIÊN LUẬT 2024
BÌNH LUẬN ÁN LỆ 21/2018/AL: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG
BÀI VIẾT KHOA HỌC: ĐỖ THỊ DIỆU LINH (2024), CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ ĐÀO TẠO, HỖ TRỢ, PHÁT TRIỂN NGUỒN NHÂN LỰC CHO VIỆC LÀM XANH TẠI VIỆT NAM: THỰC TIỄN & GIẢI PHÁP
[ÁN LỆ-DÂN SỰ] TỔNG HỢP 72 ÁN LỆ VIỆT NAM (PHẦN 2)
[ÁN LỆ-HÀNH CHÍNH] TỔNG HỢP 72 ÁN LỆ VIỆT NAM (PHẦN 3)
[ÁN LỆ-KINH DOANH THƯƠNG MẠI] TỔNG HỢP 72 ÁN LỆ VIỆT NAM (PHẦN 5)
[ÁN LỆ-HÔN NHÂN & GIA ĐÌNH] TỔNG HỢP 72 ÁN LỆ VIỆT NAM (PHẦN 4)
[ÁN LỆ-LAO ĐỘNG] TỔNG HỢP 72 ÁN LỆ VIỆT NAM (PHẦN 6)
[ÁN LỆ-HÌNH SỰ] TỔNG HỢP 72 ÁN LỆ VIỆT NAM (PHẦN 1)
Ls. Đỗ Thị Diệu Linh: Giám khảo cuộc thi học thuật 2022
Ls. Đỗ Thị Diệu Linh: Giám khảo cuộc thi học thuật 2023